Fastighetsmarknadens lockelser – Stuyvesant Town, NYC

Billiga och lättillgängliga pengar gör människor generellt sett dumma i huvudet.

Det är en snabbsummering av lärdomarna hittills av sammanbrottet på den amerikanska bostadskreditmarknaden. Domen kan fällas lika mycket över institutioner som över individer. ”Den kommersiella fastighetsmarknaden domineras av stora aktörer på finansmarknaden, inte av småhallickar ute efter snabba cash – så varför är marknaden en formidabel härdsmälta?” frågar sig The Atlantic’s ekonomiska redaktör Megan McArdle.

Hon berättar den intressanta historien om New Yorks Stuyvesant Town på Lower Manhattan. Området byggdes på 1940-talet och består av 80 hektar med fristående polisstatsliknande punkthus. Men detta är Manhattan, så 2006 pungade ett partnerbolag, Tishman Speyer – BlackRock, upp 5,4 miljarder dollar för hela området för att ”frigöra framtida avkastningar”. Det var det dyraste fastighetsköpet någonsin i USA:s historia. Men det var dålig tajming.

I stort sett alla nästan 12.000 lägenheterna stod under New Yorks hyresregleringslagar. (Olika former av hyresregleringar har funnits på Manhattan sedan 1943.) Partnerbolagets plan var att avreglera dessa lägenhetshyror och bygga om dem till lyxlägenheter. Man lånade sanlösa 4,4 miljarder dollar till projektet. 2008 började bankerna dra öronen åt sig, krävde tillbaka stora delar av lånet och omvärderade fastigheterna till ett väsentligt lägre pris.

Stuyvsant Town idag försöker locka hyresgäster till lyxlägenheterna

Problemet var att ingen hade tittat bortom Manhattans ”high-end market” profil från första början. Stuyvesant Town berättade en historia som finansmarknadens fastighetsinvesterare inte brydde sig om att lyssna på. Området var ett av de första där privata försäkringsbolag och banker hade fått gå in som samarbetspartners med staden i slumsanering efter andra världskriget. Området rensades på lågskalig bebyggelse, manufakturer och flera afroamerikanska communities försvann med hjälp av ”Eminent domain”. Fastighetsägarna och investerarna fick efter uppförandet selektivt välja vilka som skulle flytta in utan insyn från stadens myndigheter, trots att staden varit med och skapat förutsättningar för projektet. I flera rättegångar testades om Stuyvesant Town var ett offentligt eller ett privat projekt. Bland annat drev 1947 tre afroamerikanska krigsveteraner en stämning av staden New York för att staden brutit mot anti-diskrimineringslagarna. Men Högsta domstolen slog fast att området huvudsakligen var ett privat projekt och New York Times sammanfattade domslutet med följande ord: ”…the landlord of a private apartment or dwelling house may, without violating any provision of the Federal or State Constitutions, select tenants of its own choice because of race, color, creed or religion… Clearly, housing accommodation is not a recognized civil right.” (NYT, July 29, 1947).

Stuyvesant Town från 1940-talets mitt

Lägenheterna var planerade för en lägre medelklass. Några reserverades uttryckligen just åt krigsveteraner. De är fortfarande tämligen små, med trånga hallar och kokvråar. McArdle skriver att den krampaktiga strävan att förvandla dem till lyxbostäder mest ger en känsla av Halloween-maskerad. Försöken från de nya ägarna att höja hyrorna har också ständigt resulterat i rättsförhandlingar. New Yorks hyreslagar är tämligen fördelaktiga för hyresgäster som bor i hyresreglerade lägenheter, så inkomsterna för fastighetsägarna har uteblivit.

Hade Tishman Speyer – BlackRock intresserat sig för de konflikter och spänningar – både av rasmässig och ekonomisk art – som präglat Stuyvesant Town från allra första början hade nog idén om fastighetsinvesteringens mål sett annorlunda ut. Nu försöker man så hasteligen backa ut ur denna miljardförlustaffär med tydliga uppmaningar åt staden New York att gripa in och hjälpa till med förvaltningen: ”Bostadsområdet har ju varit en av New Yorks framgångsrikaste offentliga investering under efterkrigstiden”, som en talesman från Tishman Speyer tolkade historien. Hot property, minsann!

Om arbetsbok

Arbetsboken skrivs av mig, Håkan Forsell. Här testar jag fältrapporter, tankar och utkast framför allt utifrån mitt arbete som urbanforskare och historiker. För att läsa och ladda ned längre artiklar och bokmanus besök min hemsida, www.hakanforsell.se
Det här inlägget postades i Urban America och har märkts med etiketterna , , , , . Bokmärk permalänken.

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s